L’investissement immobilier est l’une des stratégies de constitution de patrimoine les plus stables et les plus lucratives au Québec. Que vous soyez propriétaire d’un plex à Montréal, d’une résidence étudiante à Sherbrooke ou de logements de vacances à court terme dans Charlevoix, le succès dépend non seulement de ce que vous achetez, mais aussi de la façon dont vous analysez et gérez vos avoirs au fil du temps. Malheureusement, même les investisseurs chevronnés tombent dans des pièges courants qui peuvent saboter les rendements ou introduire des risques inutiles.

Dans cet article, nous allons explorer les erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses) que font les investisseurs québécois lorsqu’ils analysent leur portefeuille immobilier et comment les éviter.

 

1. Ignorer les implications fiscales locales

L’une des erreurs les plus graves est de sous-estimer l’impact de la fiscalitésurtout dans une province comme le Québec où les systèmes provinciaux et fédéraux fonctionnent en parallèle.

Les oublis les plus fréquents :

• Ne pas demander la déduction pour amortissement (DPA) ou ne pas tenir compte de son impact lors de la vente. 
• Oublier d’inclure les revenus provenant d’Airbnb ou de locations de courte durée dans les déclarations fiscales. 
• Ne pas tenir compte Les obligations en matière de TPS/TVQ sur les propriétés commerciales ou nouvellement rénovées 
• Malentendu sur la façon dont les droits de mutation (taxe de bienvenue) s’appliquent aux acquisitions ou aux restructurations 

Évitez-le en :

 

Travailler avec un fiscaliste qui connaît les codes provinciaux du Québecen intégrant une étude d’impact fiscal dans chaque revue annuelle de portefeuille.

 

2. Se concentrer uniquement sur les flux de trésorerie

S’il est essentiel de disposer d’un flux de trésorerie mensuel positif, il peut être trompeur de s’en remettre uniquement à lui pour juger de la performance d’un portefeuille.

Vous avez peut-être :

• La maintenance différée cachée s’accumule 
• Les propriétés s’apprécient bien en dessous de la moyenne du marché 
• Prêts assortis de conditions défavorables qui érodent les gains à long terme 

Le cas du Québec en est un exemple : Un triplex à Montréal dont le loyer est stable peut sembler rentable, mais si le loyer est inférieur à celui du marché en raison d’un contrôle strict des loyers (Loi sur la régie du logement), cela peut nuire à la valeur de revente future ou au potentiel de refinancement.

Évitez-le en :

Évaluer de multiples indicateurs clés de performance tels que le retour sur investissement, le taux de capitalisation, le rapport prêt-valeur, les tendances d’appréciation, et pas seulement les revenus moins les dépenses.

 

3. Ne pas s’adapter à l’évolution des marchés régionaux

Le marché québécois n’est pas monolithique. Les prix et la demande varient considérablement entre les zones urbaines, suburbaines et rurales. Les investisseurs qui traitent toutes leurs propriétés comme si elles se trouvaient sur le même marché risquent de mal répartir leur capital.

Exemples :

• Gatineau et Laval pourraient connaître une forte appréciation, tandis que Rimouski reste stable 
• La réglementation sur la location à court terme peut changer brusquement dans des régions touristiques comme la ville de Québec 

Évitez-le en :
Analyse des biens individuellementen utilisant des données locales telles que :

• Taux de vacance de la SCHL 
• Rapports de marché JLR ou Centris.ca 
• Mise à jour du rôle d’évaluation foncière 

 

4. Absence de suivi de la structure de la dette et des conditions hypothécaires

Avec la fluctuation des taux d’intérêt au Canada, notamment à la suite des décisions de la Banque du Canada, plusieurs investisseurs québécois négligent l’impact évolutif de leur financement.

Principaux signaux d’alarme :

• Hypothèques à l’approche d’un renouvellement sans réévaluation 
• Forte exposition aux prêts à taux variable sans couverture 
• Ratios d’endettement non conformes aux critères de prêt de Desjardins, de la Banque Nationale ou de RBC 

Évitez-le en :

Réexamen des conditions de prêt au moins une fois par trimestreen modélisant des scénarios et en travaillant avec un courtier local en prêts hypothécaires pour garder une longueur d’avance sur la courbe de financement.

 

5. Oublier de tenir compte de la variabilité saisonnière des revenus

Le climat du Québec se traduit par une forte saisonnalité dans certains types d’investissement, en particulier :

• Location de vacances dans les Laurentides ou en Gaspésie 
• Locations étudiantes dans des villes comme Sherbrooke ou Trois-Rivières 
• Propriétés affectées par les coûts liés à l’hiver (chauffage, déneigement, entretien des toits) 

Évitez-le en :

 

la prise en compte des hausses ou baisses saisonnières de revenus, et établir le budget sur la base de la performance nette annualiséeet non sur un seul mois de pointe.

 

6. Ne pas tenir compte des tendances en matière d’inoccupation et de rotation des locataires

De nombreux propriétaires se concentrent uniquement sur les loyers perçus, sans tenir compte des tendances :

• Rotation des locataires 
• Retards dans le renouvellement des baux 
• Litiges ou jugements du Tribunal administratif du logement (TAL) 

Les protections Les protections des locataires sont solides.La location d’un logement, et la rotation des locataires, peuvent coûter cher : non seulement sur le plan financier, mais aussi sur le plan juridique.

Évitez-le en :

 

Suivre les taux de rotation, la durée des baux et le coût de l’acquisition et de l’inoccupation des locataires. Tenir compte des affaires TAL et de l’exposition au risque juridique dans votre analyse annuelle.

 

7. Ne pas rééquilibrer le portefeuille en fonction des changements de vie ou des conditions du marché

Si votre portefeuille a commencé avec des duplex et comprend maintenant des espaces commerciaux, ou si votre style de vie ou vos objectifs financiers ont changé (planification de la retraite, perte de revenus, etc.), il se peut que votre structure d’origine ne vous serve plus.

En outre, les changements du marché (tels que l’augmentation des tarifs ou les modifications de la réglementation relative aux locations de courte durée) peuvent rendre obsolètes des stratégies autrefois rentables.

Évitez-le en :
Rééquilibrer tous les 6 à 12 mois, en déplaçant le capital vers des biens qui correspondent à vos objectifs actuels. Utilisez des outils tels que :

• Projections de la SCHL 
• Avis d’urbanisme local 
• Modélisation financière avec les taux d’intérêt actuels 

 

8. Utilisation d’outils d’analyse génériques inadaptés aux lois québécoises

De nombreuses feuilles de calcul et calculatrices immobilières disponibles en ligne sont basées sur des modèles américains ou ontariens, qui ne tiennent pas compte des règles spécifiques au Québec, comme par exemple

• Double régime fiscal (Revenu Québec + CRA) 
• Limites et délais du contrôle des loyers 
• Lois sur l’affichage en langue française pour les baux commerciaux 

Évitez-le en :

 

Utiliser des outils localisés ou engager des professionnels ayant une expérience du Québec. Stessa, par exemple, est excellent pour le suivi, mais devrait être complété par des modules fiscaux et juridiques adaptés au Québec.

 

9. Ne pas inclure les risques juridiques et de conformité

Ignorer les règlements municipaux, les changements de zonage ou les permis requis peut faire dérailler le flux de revenus d’un bien immobilier. Par exemple :

• Les locations Airbnb non conformes sont passibles d’amendes élevées 
• Les rénovations effectuées sans permis peuvent entraîner des problèmes lors de la revente ou des réclamations auprès des assurances. 
• La conversion de plexes en condos nécessite l’approbation de la ville 

Évitez-le en :
Effectuer un contrôle de conformité lors de votre examen annuely compris :

• Mise à jour du code de la construction 
• Réglementation en matière de sécurité incendie 
• Exigences en matière de zonage et de permis de la ville 

 

10. Absence de registres numériques ou de tableaux de bord des performances

Si vous analysez encore vos biens sur papier ou si vous n’utilisez que des relevés bancaires, vous risquez de passer à côté de certaines tendances.

Évitez-le en :
Mise en œuvre de systèmes numériques pour :

• Suivi des revenus et des dépenses (Wave, QuickBooks) 
• Stockage de documents (baux, rapports d’inspection) 
• Tableaux de bord montrant les résultats d’une année sur l’autre 

Cela simplifie également la déclaration d’impôts et vous permet de réagir plus rapidement en cas d’actifs peu performants.

 

Conclusion

L’investissement immobilier au Québec offre un excellent potentiel, mais le succès dépend d’une analyse réfléchie et cohérente, fondée sur la connaissance du milieu. En évitant ces dix erreurs courantes et en adaptant votre processus d’examen aux réalités juridiques, fiscales et commerciales du Québec, vous protégerez votre capital, augmenterez vos rendements et garderez une longueur d’avance sur le changement.